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一波掀起千层浪 中国房市终将变天!

  据了解,中共中央政治局7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,审议《中国共产党纪律处分条例》。

主要方向敲定

  会议认为,今年以来,各地区各部门按照党中央部署,坚持稳中求进工作总基调,贯彻新发展理念,落实高质量发展要求,以供给侧结构性改革为主线,着力打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战,加快改革开放步伐,上半年经济保持了总体平稳、稳中向好态势。主要宏观调控指标处在合理区间,经济结构持续优化,防范化解金融风险取得初步成效,生态环境改善,人民群众获得感、幸福感、安全感增强。

  会议指出,当前经济运行稳中有变,面临一些新问题新挑战,外部环境发生明显变化。要抓住主要矛盾,采取针对性强的措施加以解决。下半年,要保持经济社会大局稳定,深入推进供给侧结构性改革,打好“三大攻坚战”,加快建设现代化经济体系,推动高质量发展,任务艰巨繁重。要坚持稳中求进工作总基调,保持经济运行在合理区间,加强统筹协调,形成政策合力,精准施策,扎实细致工作。

  会议要求,财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用,同时提出加大基础设施领域补短板的力度。按照全年预算,下半年一般公共预算和政府性基金预算还有3.6万亿元财政赤字空间,高于去年下半年2.3万亿元的实际赤字水平。各项减税政策也将在下半年发挥更大作用。  如果财政支出增加的同时,地方财政融资收紧节奏更为“务实”,则基建投资有望在上半年“失速”后企稳回升,交通运输、节能环保等方面投资力度可能加大。

房市变天了!


(1)坚决遏制房价上涨

中央政治局开会,为下半年经济工作定调,其中关于楼市调控有重大表述变化!

坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

这句话最核心的是两点:

第一,下决心解决好房地产市场问题。“下决心”即调控决心不会动摇,那些寄希望于调控放松,从中获利的人群,希望落空。

第二,坚决遏制房价上涨。此前会议的通报多表述为“遏制房价过快上涨”,现在拿掉了“过快”二字,说明高层的意思不许房价涨,哪怕慢慢涨也不行。

政治局这次会议释放了一个很明确的一个信号:楼市政策转向已然确认!

果不其然,在同一天(7月31日),一线城市代表深圳出台了楼市调控全面升级政策,跟中央精神完全一致!

(2)小产权房或将落地

  另外,根据7月27日出台的《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》(以下称《处理办法》)。办法指出,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。也就是说,深圳产办类“小产权”补缴地价50%就可以转正。

  要知道,多年来,小产权一直被视为非法建筑。通俗来说,产权房就是没有国家颁发房产证的房子,也被称为“黑户房”。这类房子一般建在农村集体用地上,由于没有国家房产局颁发的房产证,所以它的价格比较便宜。

  由于小产权房的交易也得不到法律的庇护,风险极大。然而,价格低廉,不少底层又亟待改善住房的民众,只能冒着风险购买这类住房。

  非官方统计数据显示,在我国,目前有小产权房建设面积达六十多亿平米。这个数量几乎是中国房地产业近十年来的开发总量。

  如果单套按100平米计算的话,那么,我国有6000万套小产权房。据报道,深圳也有将近600万套小产权,占据总量的10%。

  按照深圳市的规定,补缴地价50%后即可获得合法身份,那么,补缴地款是否划算呢?

  我们以某一区域A小区(合法商品房)与B小区(小产权)简单对比。

  按照房价,一般而言,合法商品房与小产权房的价格相差至少50%左右。也就是说:A小区房价每平米8万元;B小区的房价每平米4万元;因此,一套100平米的房子总价相差400万元。补地价50%,则有两种算法,一是当年的地价,二是在B小区(小产权)建设时的地价。这里的地价指的应该是基准地价。

  按照2013年的基准地价标准,深圳住宅用地平均基准地价为每平米3500元。假设均按每平米5000元计算,每亩土地为333万元。十亩地的价格就是3330万元。十亩地可以建设多少房子呢?其实很复杂,因为跟容积率有关。我们简单点计算。积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。

  例如,在1万平方米用地的土地上,有6000平方米的建筑总面积,其容积率为0.6。高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层(小高层)低密度住宅容积率不大于1.2。十亩地就是6666平米。按照容积率2计算,能建设大概10000平米的住宅。一套100平米计算,那就是100套住房。也就是说:一百套住房的业主需要补缴地款是3330万元的50%,则是1500余万元,每户150万元。房价相差400万的房子,补缴150万的土地款就合法了,何乐而不为?

  声明:以上只是浅显的粗略计算。

  那么,我们再说到另一个问题,深圳推行了小产权“转正”新政,北京以及其它地方会跟吗?

  答案是很难说!

  房地产改革并对小产权房加以控制,足见政府对房市的整改决心之强!房地产过去是带动经济的引擎,而未来会越来越成为资产泡沫的隐患,成为对制造业有挤出效应的负面要素。当下的施政思路就是:经济下行,可以放水,但水一定不能流到楼市中去,楼市已经有了风险和泡沫,所以建立了一道强屏障来阻隔水的进入。

  有一个政策值得注意,多个城市出台限制企业购买房产的规定,它的一个原由就是,放水将放到企业中去,但不能让企业把得到的水往楼市中引,你就给我好好做实业,别去炒房了。

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