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房市惊现冰火两重天 银保监会在出手整顿市场乱象

  最近一段时间房地产市场呈现错综复杂冰火两重天的局面一方面房租飞涨引发社会各界热议但房价上涨的压力却丝毫未见缓和——7月份全国70个大中城市房价再度全线反弹住建部各地方政府不得不重披战袍贯彻落实7月末中央提出的坚决遏制房价上涨的调控要求另一方面却是全国流拍土地800宗房企债务19.2万亿

全国流拍土地增长速度加快

  据中原地产研究中心公布的数据今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗其中一线城市土地流拍共有13宗创下2012年以来的新高二线城市土地流拍共154宗同比增长200%三四线城市土地流拍合计达629宗2017年同期为284宗同比增长121%

  各地惊现土地流拍潮上海市中心宅地流拍杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让厦门地价相较一年前折半太原一日推8宗黄金地块全部流拍佛山金融高新区以北地块无人竞价合肥土地竞拍可分期付款部分城市由于担心流拍直接规定报名不足取消竞拍

  太原史诗级土拍黄了8块地想卖130亿 1分钱没收到8月10日太原市举行了被坊间称为史诗级的大规模土拍拿出热点区域的8幅黄金地块总面积约82.71万平方米进行拍卖起拍价合计130.82亿元从7月20日发布正式拍卖公告后全城媒体纷纷进行专题报道但结果让人大跌眼镜8幅土地全部流拍

房产债台高筑

  另一方面房产债台高筑据恒大研究院数据从2018年下半年到2021年房企集中兑付的有息债务规模分别为2.9万亿6.1万亿5.9万亿和3.4万亿2022年和以后分别为0.9万亿只算2018年下半年到2020年这三年到期债务就高达14.9万亿加上2021年及以后的更是高达19.2万亿

      2018上半年的最后两个月房企被一波发债中止潮搅得有些闹心这些债券发行的目的是为了续命因为从2018年下半年开始房企就步入了回售高峰期据海通证券测算地产债将在未来2-3年迎来到期高峰存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元是2017年的2.3倍其中下半年是上半年的近3倍2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿元3998亿元和4037亿元此外存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元2019年也接近3700亿元规模之大史无前例

  克而瑞研究中心数据显示2015年监测的108家典型房企融资总规模达1.36万亿元融资规模是2014年同期两倍其中房企票据债券类融资成为房企融资的主流方式金额达7376亿元占比54%2016年1-11月108家房企融资总规模达1.12万亿元而房企债券的期限结构多采取3+2年2+1年等也就是从今年下半年开始将大批量到期

银保监会出手整顿市场

  在面对房市冰火两重天的情况下银保监会也出手了严禁首付贷消费贷流入房市以免造成更大危机和恐慌

     1-7月共处罚银行保险机构1483家次罚没合计16.4亿元8月29日银保监会召开银行保险监管工作电视电话会议通报近期监管处罚情况

  银保监会指出进一步完善差别化的房地产信贷政策严禁首付贷和消费贷资金流入房地产市场等违规行为

  同时大力推动健全公司治理针对股权关系股东行为等突出问题提出10个方面工作措施

      9日银保监会会议称要扎实推进金融风险防控工作深入研究银行业和保险业防范化解金融风险攻坚战三年行动方案提高对金融风险的规律性认识形成更成熟的方针和政策稳步推进降杠杆抓住同业理财和表外等重点坚定不移拆解影子银行银行业资金和保险业资金脱实向虚问题进一步缓解金融体系自我循环空转套利现象得到有力遏制

  以北京为例第一财经记者从北京银监局获悉2017年一季度至2018年二季度北京个人住房贷款月均新发放金额逐季度减少各季度月均发放金额分别为268.52亿元204.23亿元147.91亿元87.29亿元83.45亿元和78.58亿元连续五个季度环比下降

  全力支持供给侧结构性改革方面截至目前市场化法治化债转股已签约金额1.73万亿元资金到位3500多亿元全国存续债委会1.7万余家帮扶困难企业4052家坚持不懈化解不良资产风险督促银行保险机构全面真实反映资产质量

  进一步完善差别化的房地产信贷政策严禁首付贷和消费贷资金流入房地产市场等违规行为进一步深化市场乱象整治工作不断加强对互联网金融特别是涉及网络借贷风险的专项整治1~7月共处罚银行保险机构1483家次罚没合计16.4亿元

  积极应对外部冲击风险督促银行保险机构开展风险压力测试加强境外机构合规管理长效机制建设加快补齐监管制度短板新提出40多项银行业制度补短板任务

  近两年房企融资模式有所创新比如购房尾款物业费等ABS融资和永续债融资还有其他非标债权融资和民间借贷等方式这些债务并未计入负债中房企所要面对的债务危机远超过市场想象

  央行在6月下旬发布的中国区域金融运行报告2018中就批评房地产企业的高负债率一些房地产企业负债率较高偿债压力较大部分城市新房二手房价格倒挂租赁关系不稳定市场不规范监管难度较大房地产市场长效调控机制有待完善

  正因为中国经济过多的依赖房地产行业再加上发展的这些年灰色漏洞不断冒出没有加强监管才导致了今天比较严重的后果随着互联网的接入各方面都变得愈加透明再加上国家开始进行房地产整顿严监管也能够及时亡羊补牢减少人们不必要的财产损失了。

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