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金融市场再规范 私募REITs标准待发

  近日,中国证券投资基金业协会(下称中基协)党委书记会长洪磊参加陆家嘴资产证券化论坛时透露鉴于私募基金投资范围由投资基金合同约定协会将进一步明确私募REITs产品的备案标准提高备案效率而酝酿中的标准包括真实现金流封闭运行权益隔离不得衍生化符合产业政策等多项要求

  中国证券投资基金业协会会长洪磊说推动REITs发展可以比照CDR做法先行制定REITs管理办法从资产证券化启动备案制的2014年底以来已有多只类REITs产品问世长期关注REITs产品设计与投资的灯卓投资董事姚剑锋认为此前类REITs产品的发行为REITs业务提供了经验而在相关制度明确后REITs产品也有望大规模诞生

  在证券法修订完成前可比照CDR方式由国务院批准授权中国证监会出台专门的REITs管理办法允许不动产证券化产品和REITs在交易所挂牌获得公开发行同时基金法框架下根据公开募集和非公开募集的不同要求明确REITs产品的募集运作规范和管理人受托义务要求保护REITs份额持有人利益防范利益冲突截至目前我国并没有出现真正的REITs仅有所谓的准REITs类REITs其原因值得深思那么我国现有的CDR和REITs具有那些特性呢

CDR特点

  中国存托凭证Chinese Depository ReceiptCDR是指在境外(和中国香港)上市公司将部分已发行上市的股票托管在当地保管银行由中国境内的存托银行发行在境内A股市场上市以人民币交易结算供国内投资者买卖的投资凭证从而实现股票的异地买卖

首先发行CDR可以推进股票市场的发展加快我国资本市场国际化进程资本市场是市场经济的重要组成部分在金融资源配置和引导实物资源配置中有着基础性的作用其中最为主要的则是股票市场

  其次发行CDR可以拓宽投资者的投资渠道优化投资组合发行CDR的公司一般为境外优质的上市公司有较大投资价值可以丰富投资者证券投资组合方式从而分散投资者的风险恢复投资者的信心

  最后CDR的发行有利于增强我国银行的业务及盈利能力近年来为了在外资银行享受国民待遇之前做好充分准备我国银行业发展迅速各大银行通过各种途径增强自身的竞争能力银行参与CDR的发行不仅可以扩大其业务范围而且可以获得可观的发行及服务费用提高银行的盈利能力同时由于CDR 和基础股票在两个不同的市场上运行可以加强银行间的国际协作加快我国银行业的国际化

当前房地产信托投资基金REITs特点

  在此前已经出过REITs主要用于房地产信托投资基金但房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托10天内2.3亿元额度全部售出反应空前热烈然而市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目危改小区项目等基础建设项目上纯房地产项目的信托产品很少

      REITs的魅力在于通过资金的集合为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性

私募REITs标准待发

      2018年3月25日证监会副主席李超明确表示今年要研究推出投资于不动产和基础设施的公募基金4月25日中国证监会和住建部联合发布了关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知(30号文)也明确将试点发行REITs

      6月13日中国证券投资基金业协会下称中基协党委书记会长洪磊参加陆家嘴资产证券化论坛时表示虽然公募REITs的相关框架处于勾勒状态但在洪磊看来中国的REITs环境也存在诸多问题——我国REITs面临基础资产信用不独立无法摆脱刚性兑付制度环境滞后缺少统一的市场化运作环境缺少综合性行业税制安排资产持有成本和资金成本过高权益型投资回报率不足等问题

  洪磊认为完善REITs需要在三方面解决问题一是比照CDR做法先行制定REITs管理办法二是坚持回归本源打破刚性兑付加强管理人和投资者教育三是加快税制综合改革试点在直接投融资领域取消流转税建立以企业和个人所得税为主的直接税制在REITs层面实现税收穿透

  另一方面私募版REITs的备案标准也将被进一步明确鉴于私募基金投资范围由投资基金合同约定协会将进一步明确私募REITs产品的备案标准提高备案效率

  洪磊认为私募REITs产品设立应当满足四项基本条件一是以有真实现金流的项目为投资标的二是封闭运行确保基础资产权益的真实转移和法律隔离三是基础资产只能初次证券化不再衍生新的证券四是原始权益人变现的资金投向应符合国家产业政策协会将积极协调市场各方力量认真研究推动REITs健康发展更好地服务于经济社会发展大局洪磊称

    “REITs作为类REITs更进一步标准化产品不会像类REITs近两年一样开启井喷模式范熙武认为适宜做公募REITs的资产和能够愿意做公募REITs的资产更窄

  每个行业的发展和建立都需要时间来过渡待市场发育成熟的过程中学习其他国家已有的法律法规取其精华或根据我国国情推出法律法规对金融产业进行规范才能更好的让金融市场继续发展下去同时也能够让海外一些市场的企业依照规定来进入中国金融市场增添新的活力我们也期待私募REITS的备案标准尽早出来规范市场

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